Переждать на земле: Где найти недвижимость, ценам на которую не страшны финансовые кризисы

Сельское хозяйство в России намного менее эффективно, чем в Америке. Зато и земля у нас в несколько раз дешевле

Четыре года назад бывший продюсер Егор Ржевский вместе с семьей переехал из столицы в Рязанскую область. Купил землю, построил дом, развел коров и делает моцареллу в собственной сыроварне. Но фермерство — это для души.

Основной доход Ржевскому приносит компания «Юпитер Капитал», которая продает сельхозземли в нескольких областях Черноземья. Ржевский уверяет, что недостатка в покупателях у него и раньше не было, а кризис ликвидности даже оказал добрую услугу: «Есть приток новых инвесторов, которые из акций и квартир перекладываются в землю». Частники покупают до 1000 га для строительства имений, крупные инвесторы — десятки тысяч для развития сельхозпроектов. Но эти планы — отдаленное будущее. Пока же и те и другие больше думают о земельных спекуляциях.

Сельскохозяйственные земли неожиданно стали интересным инвестиционным активом. Недавно УК «Финам» заявила, что передумала вносить в созданный два года назад закрытый ПИФ «Финам-Капитальные вложения» офисы, склады и торгцентры (есть опасность, что ставки аренды сильно упадут), зато займется скупкой сельхозземель. О возделывании речи нет: «Финам» ставит на рост цен. УК «ИПФ-Агро», формирующая земельный ПИФ для приобретения угодий в 10 регионах страны, извлекать доход будет как за счет банального роста цен, так и за cчет обработки земли. В октябре и шведская Volga Farming купила почти 120 000 га сельхозземель в Пензенской области.

ВСЕ ВОКРУГ КОЛХОЗНОЕ

В условиях кризиса, когда интерес ко всем другим видам недвижимости падает, сельхозземля становится неплохим выбором для инвестора. «Этот актив не зависит от ситуации на рынке ценных бумаг, — считает управляющий директор УК “Велес Менеджмент” Станислав Бродский. — К тому же вряд ли земля сильно подешевеет в долгосрочной перспективе, ведь рост цен на продовольствие — долгосрочный тренд, а спрос на него не зависит от финансовых кризисов». Но самый важный фактор — недооцененность сельскохозяйственных угодий. Года 3-4 назад гектар земли в Центрально-Черноземном регионе можно было купить за $100, вспоминает Егор Ржевский. Сейчас, по данным «ИПФ-Агро», цена составляет $300-700. 80% агроземель в виде паев принадлежит колхозникам: каждый владеет кусочком общего поля, и о выкупе с каждым надо договариваться отдельно. Земля с оформленным правом собственности стоит уже от $1500 за гектар. Но даже это в 3 раза дешевле, чем в США.

Правда, все эти подсчеты абсолютно неприменимы к рынку подмосковной земли, который живет своей жизнью и давно обскакал по ценам Европу с Америкой. Управляющий партнер консалтинговой компании «Земер» Илья Терентьев не советует инвесторам приглядываться к Московской области: «85% земли здесь уже в собственности. Цены начинаются от $20 000 за 1 га и доходят до $2,5 млн. Остался лишь неликвид — участки с неудобной логистикой и без коммуникаций, которые не подходят ни для застройки, ни для обработки». Можно, конечно, подождать, когда нуждающиеся в деньгах подмосковные землевладельцы начнут фиксировать прибыль и сбрасывать наделы с дисконтом. Но даже скидка 50% не сделает входной билет на этот рынок дешевым: гектар будет стоить не меньше $10 000. Такая цена не для сельского хозяйства. Инвестору проще отправиться в Черноземье, где цены в 10-20 раз ниже.

— В 90-х годах прошлого века его отец нажил сказочное состояние, — начал объяснять Крамер. — Старик за бесценок скупил миллионы акров земли в Техасе.

Джеймс Хедли Чейз

Ясным летним утром

Гендиректор «ИПФ-Агро» Сергей Камо считает справедливой ценой для сельхозземли $3500 за 1 га. Этой планки, по его прогнозу, она достигнет года через 3-4, когда консолидируется земельный рынок и вырастет эффективность сельхозпроизводства. В этом наши фермеры сильно отстают от западных. К примеру, аграрии Центрального Черноземья собирают 30 ц пшеницы с 1 га, а американские — 70 ц. Похвастаться успехами может лишь Краснодарский край, где урожайность пшеницы доходит до 60 ц/га. Но аналитики считают, что агроземли Краснодарского края как раз дорожать уже не будут. По данным центра «СовЭкон», даже паевая земля там уже стоит $1000-2000 за 1 га. А оформленная, подсчитала компания AG Capital, — $10 000 за 1 га. Дороже, чем в Европе.

ЧУЖИМИ РУКАМИ

Пока земля дорожает, лендлорд может дополнительно заработать на сдаче ее в аренду. Тут доход напрямую зависит от урожайности. Не случайно максимальный рентный доход приносят земли Краснодарского края. В портфеле созданного AG Capital три года назад ПИФа «АГ Капитал Интерра» чуть больше 1000 га краснодарских земель. Фонд уже три года сдает их в аренду местным фермерам. Доходы лишь покрывают расходы фонда на земельный налог, признается президент AG Capital Альберт Гавриков. «Мы планируем перевести эти земли в земли поселений, поэтому не заключаем долгосрочных договоров. Но если сдать землю лет на десять, можно зарабатывать свыше 10% годовых», — прикидывает Гавриков.

Владельцы черноземов не торопятся. «ИПФ-Агро», которая намерена сдавать в аренду половину своих земель по $30 за 1 га, надеется зарабатывать на этом 5-7% в год. Такая ставка позволит вернуть вложения в землю максимум за 14 лет. Строительство коттеджного поселка окупилось бы в несколько раз быстрее, но девелопмент сейчас явно не в мейнстриме. «Загородное жилье не товар первой необходимости, там с ликвидностью будет плохо», — прогнозирует Бродский.

Исполнительный директор центра «СовЭкон» Андрей Сизов предлагает рассчитывать ренту иначе: «Ставка аренды часто исчисляется в натуральном выражении — 10% от собранного урожая. А в прошлом году рентабельность зерновых была 80%. Выходит неплохо». К тому же на аренду земель всегда будет спрос. В России 42 000 сельхозпроизводителей, и всего у 15-20% земля в собственности. Даже у группы «Разгуляй», одного из крупнейших агропроизводителей, этим летом из 260 000 га обрабатываемых земель лишь шестая часть была в собственности, остальное арендовалось у крупных землевладельцев, уже переоформивших землю из паев в рыночный актив. «Оформление земель в собственность занимает до полутора лет. А нам важно как можно быстрее приступить к их возделыванию, — объясняет представитель “Разгуляя” Александр Ушар. — К тому же далеко не всегда землевладельцы готовы продать свои массивы — соглашаются только на аренду».

Впрочем, вскоре они будут куда охотнее избавляться от своих владений, полагает аналитик «Тройки Диалог» Андрей Кузнецов. Пару лет назад компании скупали земли, рассчитывая заняться агробизнесом. Но он капиталоемок, а долговые рынки закрылись, значит, на ряде проектов будет поставлен крест. Компаниям придется продавать землю, чтобы вернуть вложения. Инвесторам это только на руку, радуется Сизов: «Кто сейчас войдет на рынок с десятками миллионов долларов, через несколько лет может выйти с сотнями миллионов».

80% российских сельхозземель принадлежит в виде паев колхозникам