«Подстелить соломку» при залоге имущества

В последние несколько лет Россия переживает бум инвестиционной активности. Если еще три года назад основной поток консультаций приходился на подготовку отчетов для налоговых органов, для процедур приватизации, разрешения имущественных споров, то сейчас более 60 процентов всей работы связано с привлечением заемного капитала. Активная инвестиционная деятельность стала определяющим моментом масштабного вовлечения в данный процесс кредитно-финансовых институтов.

Алексей Корягин

Увеличивается объем выданных кредитов, следовательно, растут риски у банков. Одним из вариантов их минимизации является повышение требований кредитно-финансовых институтов к качеству проведения оценки объекта залогового обеспечения. Как правильно оформить необходимые документы, и на что обратить особое внимание? Нормативные акты регулируют только общие требования при подготовке отчетов об оценке, но, чтобы избежать возможных неточностей и ошибок, часто требуется большая детализация.

Банки нужны разные...

Единых требований кредитных учреждений к оценке того или иного вида имущества в настоящее время не сформировано. Однако практический опыт составления и защиты отчетов показывает, что распределить банки по уровню их требований к оценке все-таки возможно:

* крупнейшие банки, для которых порядок работы строго определен: они проводят процедуру аккредитации оценщиков и имеют четкие требования к оценке в виде технического задания;

* крупные и средние банки, для которых процесс определен недостаточно четко: аккредитация практикуется, но не является правилом, технического задания на оценку не составляется;

* небольшие банки, для которых вопрос взаимодействия с оценщиком не важен: для обеспечения сделки достаточно наличия отчета, подготовленного заемщиком самостоятельно, без вмешательства со стороны кредитора.

Важным методом снижения возможных рисков является процедура аккредитации оценщиков при банке. Она позволяет привлекать к работе только «проверенные» фирмы, выполняющие его требования. Однако это резко ограничивает круг экспертных компаний. А поскольку оценщик вправе, если иное не указано в условиях контракта, самостоятельно делать допущения и предположения, то влияние его субъективного мнения на величину результата нельзя недооценивать. Учитывая эту особенность, в случае обращения в банк, чтобы не потерять время и деньги, необходимо убедиться в наличии аккредитованных специалистов. Если они отсутствуют, то предварительно согласовать с кредитором будущего оценщика, выбранного собственником залогового имущества.

Оцениваем...

Требования кредиторов к качеству оценки отдельных видов имущества зависят исключительно от привлекательности объектов залога и могут изменяться в каждом конкретном случае. Тем более каждый банк, в зависимости от своего стиля работы, предъявляет индивидуальные требования.

...объекты коммерческой и жилой недвижимости

Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т. е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он не ликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже когда его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости, исходя из иного его назначения.

В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе.

В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:

* расчета ставки дисконтирования и капитализации методом рыночной экстракции, являющимся наиболее достоверным, но более трудоемким;

* четкого соответствия объекта оценки сложившемуся стандарту на рынке аренды аналогичной недвижимости, применения, например, стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association – Международная Ассоциация владельцев зданий и менеджеров);

* фиксации арендной ставки по заключенным договорам;

* если необходимо – анализа и разделения площадей на арендуемые и свободные;

* отказа от учета дополнительных инвестиций в объект оценки, позволяющих в будущем увеличить доход (например, не должна рассматриваться ситуация реконструкции объекта с целью изменения его функционального назначения или класса).

В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта.

Несмотря на то что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (офисное здание, торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».

...полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование)

Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п.

Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.

...производственные линии, технологические комплексы

Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т. п.).

Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.

...отдельные позиции машин, оборудования

При оценке особое внимание необходимо уделить анализу возможности вторичного использования объектов, а также их демонтажа. Связано это с тем, что имущество, переданное в залог, нельзя отнести к полноценному комплексу. А значит необходимо определить стоимость, если придется распродавать его по отдельным частям. Однако большое количество отдельных частей оборудования реализовать на вторичном рынке практически невозможно. К таким объектам могут относиться электрические щиты, кабельные сети, стационарное крупногабаритное оборудование, затраты на демонтаж которого сопоставимы с его стоимостью (например, крупное прессовое оборудование, прокатные станы, землечерпалки, шагающие экскаваторы и т. п.).

Помимо непосредственного расчета стоимости, не менее важной задачей оценщика будет являться аргументированный анализ возможности вторичного использования имущества: составление списка потенциальных покупателей, приведение примеров из практики,показывающих возможность такой распродажи имущества, корректный расчет затрат на демонтаж.

...бизнес (акции, доли участия)

Данный вид залогового обеспечения не очень отличается в процессе полноценной оценки от комплексов имущества. В качестве дополнительных требований предусматривается обязательный анализ:

* бизнесообразующих материальных активов, их роли и места в организации бизнеса;

* прибыли и затрат в существующей структуре производственной деятельности и финансовых потоков;

* существующих контрактов с поставщиками сырья, полуфабрикатов и услуг для производства конечной продукции или оказания услуг;

* подписанных контрактов на реализацию готовой продукции, структуры продаж, выделения доли государственных заказов;

* отечественных сделок или предложений о продаже аналогичных видов активов.

...оборотные активы компании и отдельные нематериальные активы

Данные виды активов являются наименее привлекательными при получении кредитных ресурсов. Случаи кредитования единичны. Как правило, при оценке оборотных активов банки требуют анализа ликвидности передаваемых в залог запасов. Оценка и залог НМА и вовсе сопряжены с серьезной долей субъективизма и происходят на уровне договоренностей с конкретным банком.

Во всех случаях (за исключением оценки бизнеса и НМА) потребуется отдельно выделить НДС, включенный в стоимость объекта оценки. В некоторых случаях нужно произвести также расчет ликвидационной стоимости. Также требуется обязательное подтверждение используемой в расчетах информации копиями ответов производителей или дилеров на запросы оценщика, а также копиями распечаток с сайтов или статьями из СМИ.

Не думаем о рисках свысока

К действенным способам минимизации рисков можно отнести следующий порядок взаимодействия с банком:

* при выборе кредитора установить наличие аккредитованных при нем оценочных компаний. В случае отсутствия таких экспертных организаций произвести самостоятельный выбор и согласовать его;

* определиться с видом объекта, который передается в качестве залогового обеспечения;

* обратиться к аккредитованному оценщику и получить от него подробный алгоритм расчета стоимости объекта экспертизы;

* согласовать с банком планируемую последовательность расчета стоимости, предложенную оценщиком. При необходимости составить трехсторонний договор (банк–заказчик–оценщик) и четкое техническое задание, в котором нужно указать способ и последовательность предоставления полученных результатов. Некоторые кредиторы требуют согласовывать эти данные в первую очередь с ними, и только потом – с собственником имущества.

Перечисленные особенности работы с банками пока не являются характерными для всех, они зависят от конкретного случая и заинтересованности кредитора в залоговом имуществе. Однако практика и чутье позволяют сделать вывод, что это временная ситуация и контроль со стороны кредитных организаций в будущем только усилится.

Ориентируемся на закон

Отчеты об оценке регулируются:

* Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

* Стандартами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

«Мед» для кредиторов

Наиболее привлекательные виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения:

* объекты коммерческой и жилой недвижимости в крупном областном или районном городе;

* полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование);

* производственные линии, технологические комплексы;

* отдельные позиции машин, оборудования;

* бизнес (акции, доли участия);

* оборотные активы компании;

* отдельные нематериальные активы (права на реализацию проекта, патенты и т. п.).

Автор - директор департамента оценки ЗАО «Независимая консалтинговая группа “2К Аудит – Деловые консультации”»