Новые рекомендации в отношении самовольных построек

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ выработал новые рекомендации о применении положений законодательства относительно самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Данные рекомендации были оформлены Информационным письмом № 143 от 09.12.2010 г. О наиболее интересных из них пойдёт речь в настоящей статье.

1. Принудительный снос самовольной постройки.

Как известно, самовольная постройка подлежит сносу в случае, если нет оснований для признания на неё права собственности. Зачастую решение о её сносе принимается исполнительными органами власти.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в вышеуказанном информационном письме, самовольная постройка может быть осуществлена только на основании решения суда.

Это означает, что ни органы местного самоуправления, ни региональные органы власти не могут самостоятельно принять решение о сносе самовольной постройки. Данные органы не могут обязать лицо, осуществившее самовольную постройку самостоятельно её снести.

Как указал ВАС РФ, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ (право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), а также общим началам гражданского законодательства (неприкосновенность собственности). Кроме того, ст. 222 Гражданского кодекса РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

2. Основание для отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.

ВАС РФ разъяснил, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Данная рекомендация ВАС РФ заключается в том, что даже если право собственности на самовольную постройку было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и было выдано свидетельство о праве собственности, указанная постройка всё равно может быть признана самовольной и подвергнута принудительному сносу.

3. Исковая давность.

В ряде случаев арбитражные суды при рассмотрении дел о сносе самовольных построек применяли общий срок исковой давности и на этом основании отказывали в сносе.

ВАС РФ указал, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Таким образом, собственник или иной законный владелец земельного участка вправе обратиться в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки независимо от того прошёл ли общий срок исковой давности (три года) или нет.

4. Компенсация затрат на строительство самовольной постройки.

ВАС РФ разъяснил, что в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суде.

Судебным органом обращено внимание на то, что признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Вследствие этого, ВАС РФ рекомендовал в данном случае предъявлять встречный иск о возмещении понесённых расходов, что приведёт к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

5. Признание права собственности на самовольную постройку в случае, если лицо не предпринимало меры к получению разрешения на строительство.

ВАС РФ разъяснил, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Это означает, что в случае, если заинтересованное лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение невозможно.

Храмов Дмитрий
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»