Строительство офисного здания

Владимир Букарев , адвокат, партнер Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и партнеры»

В последнее время ставки арендной платы за нежилые помещения растут. Количество предлагаемых в аренду площадей сокращается. Поэтому все большее число компаний предпочитает вкладывать денежные средства в строительство собственных зданий. При этом, как показывает практика, зачастую неправильно оформляется процесс строительства. В результате возникают затруднения при вводе в эксплуатацию объекта и получении на него права собственности.

Приняв решение о строительстве собственного здания, организация должна прежде всего заняться «земельным вопросом» (как известно, главным в России). В зависимости от конкретной ситуации, существует несколько вариантов оформления прав на землю. Наиболее распространенные: приобрести в собственность, оформить арендные отношения, заключить соглашения о совместной деятельности с правообладателем. Но при любом варианте необходимо проявить особую внимательность к требованиям законодательства по этим сделкам.

Например, следует учитывать, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в большинстве случаев могут быть проданы или переданы в аренду исключительно на основании конкурса. Его проводит уполномоченный орган в установленном порядке.

Помимо надлежащего оформления прав на участок, его использование должно строго соответствовать целям его предоставления и режиму соответствующей категории земли (ст. 7 Земельного кодекса).

Например, на особо охраняемых территориях не может быть возведен промышленный объект, а на землях сельскохозяйственного назначения нельзя построить многоквартирный жилой дом. На участке, предоставленном для открытой парковки, запрещается создавать многоэтажный торговый комплекс или автозаправочную станцию. В целом, земли, находящиеся в черте города, подпадают под категорию "земель поселений". Их разрешается использовать как общественно-деловые зоны, на которых в свою очередь можно строить офисные здания.

Важно подчеркнуть, что любая земельная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на участок возникает только после завершения этой процедуры (ст. 131 ГК), иначе сделка по возникновению прав на земельный участок будет недействительной.

Как получить необходимые разрешения

Оформив права на участок, необходимо определить, каким способом будет вестись строительство. Есть два основных варианта. Первый - организация может решить строить объект своими силами без привлечения специализированной подрядной организации (так называемым «хозяйственным способом»). Второй - заключить договор на строительство с подрядчиком и оставить за собой функции заказчика-застройщика. В обоих случаях компании нужно получить соответствующие лицензии. Например, это могут быть лицензии на осуществление деятельности, связанной с проектированием или строительством, а также связанной с инженерными изысканиями для строительства (Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства").

Необходимо отметить, что лицензирование вышеуказанной деятельности прекращается с 1 января 2007 года, так как вступает в действие положения пункта 6 статьи 18 Федерального закона от 8 августа 2001г. N 128-ФЗ.

Решив «земельный вопрос» и определившись со способом ведения строительства, организация должна получить разрешение на строительство. Подобные бумаги выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. К примеру, в Москве это орган архитектуры и градостроительства. Он обязан выдать разрешение в течение 20 дней с момента представления пакета документов (Закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» №50 от 9 июля 2003г.). Перечень его содержимого определен в статье 14 закона.

Срок действия разрешения устанавливается в соответствии с утвержденной проектной документацией и нормативами продолжительности строительства. Но он не может превышать трех лет. Исключением являются случаи, когда указанный срок продлевается на основаниях, предусмотренных статьей 19 Закона №50 от 9 июля 2003г.

Важным документом является также разрешение на производство строительно-монтажных работ по объекту. В Москве порядок его выдачи регламентирует Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004г. №841-ПП «Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ». В нем предусматривается, что разрешение выдает Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) Москвы в течение 21 дня с момента предоставления органами исполнительной власти Москвы и городскими организациями, а также заказчиком (застройщиком) документов, указанных в пункте 3 постановления. Заказчик (застройщик) предоставляет заявление на получение разрешения, Стройгенплан, согласованный с рядом городских служб и организаций, а также лицензии (организации-заказчика, строительной подрядной организации, проектной организации). Кроме того, к этим документам необходимо приложить приказы о назначении ответственных лиц и копии соответствующих договоров.

Порядок ввода в эксплуатацию

Получив разрешительные документы, необходимо в полном соответствии с требованиями действующих СНИПов обеспечить строительство и сдачу в эксплуатацию объекта. При этом следует учитывать, что от того, правильно ли оформлена документация на ввод объекта в эксплуатацию, зависит дальнейшее успешное оформление права собственности на него.

Как и вопрос о выдаче разрешений на строительство, вопрос о порядке приемки построенных объектов в эксплуатацию отнесен к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В Москве этот порядок регулируют Городские строительные нормы «Приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительство объектов. Основные положения» (постановление правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530). Они распространяются на все построенные объекты на территории Москвы.

Ввод объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации. Его выдают на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик - инвестор), а также итогового заключения ИГАСН (п. 1.2. и п. 1.3. постановления правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530).

Если правовой акт и заключение ИГАСН отсутствуют, приступить к оформлению права собственности на объект невозможно.

Сроки подготовки этих двух документов, согласно постановлению правительства Москвы, не должны превышать семи календарных дней с момента поступления от компании полного пакета документов. Однако для получения заветного распоряжения о вводе объекта в эксплуатацию организация (в зависимости от вида объекта) должна представить в ИГАСН порядка 50 актов. Все они составляются с участием уполномоченных органов государственного надзора и контроля. Бумаги подтверждают готовность составных частей и оборудования объекта (например, акт приемки подземной части здания, акт приемки кровли, акт приемки отопления и т. д.). Кроме того, для того чтобы получить положительное заключение ИГАСН, должны быть предоставлены надлежащим образом подготовленные документы бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием эксплуатационных показателей объекта. При этом приходится мириться с тем, что сроки подготовки и получения указанных документов не всегда нормативно определены.

Как показывает практика, в среднем, с момента окончания строительства до получения правового акта о вводе объекта в эксплуатацию проходит от трех до восьми месяцев. И это при условии, что организация надлежащим образом оформила документы.

И, наконец, можно получить право собственности…

Только после того, как была получена разрешительная документация, оформлено строительство объекта и его результаты, у организации возникает право обратиться в государственный орган для регистрации права собственности на него.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит соответствующее учреждение юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества (ст. 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.№122-ФЗ; далее « Закон №122-ФЗ »). В Москве таким органом является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве.

Для регистрации права собственности организация должна предоставить в уполномоченный регистрирующий орган пакет документов. Их перечень зависит от вида объекта (жилой/нежилой), а также от порядка взаимоотношений по его строительству (инвестиционный контракт с уполномоченным государственным органом; строительство объекта на собственной земельном участке или участке, права аренды на который выкуплены застройщиком и т.д.).

«Рекомендуемым» перечнем документов лучше не ограничиваться

Необходимо подчеркнуть, что статья 17 Закона №122-ФЗ приводит лишь общий перечень оснований возникновения прав на недвижимое имущество. При этом в Законе не указывается, какие конкретно документы являются необходимыми для регистрации прав. Пользуясь этим пробелом в законодательстве, регистрирующие органы зачастую самостоятельно устанавливают так называемые «рекомендуемые» или «примерные» перечни документации. А это создает немалые дополнительные трудности для заявителя.

Например, в судебной практике есть случай, когда отказ регистрирующего органа в регистрации прав собственности приобретателя недвижимого имущества был признан незаконным (Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005 N Ф09-905/05-С3). При этом свой отказ регистрирующий орган основывал на том, что отсутствуют правоустанавливающий документ продавца на участок - подлинный экземпляр договора купли-продажи, а также документы, подтверждающие право приобретателя на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

В результате регистрация прав на построенный объект существенно затягивается, и к этому нужно быть готовым. Я советую при подаче бумаг не ограничиваться «рекомендуемым» перечнем, а предоставить все документы, которые могут свидетельствовать о достаточности прав на объект. Отказать в приеме указанных документов регистрирующий орган не вправе.

Когда в регистрирующий орган подаются документы для регистрации прав на построенный объект, заявителю выдают соответствующую расписку. В ней перечисляется состав переданной документации.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3. ст. 13 Закона №122-ФЗ). Однако, как правило, регистраторы пользуются правом на приостановку регистрации, чтобы получить дополнительные документы и сведения. Ее срок составляет один месяц. Если же заявитель не предоставит затребованные сведения и документы, в регистрации права может быть отказано.

За нарушения закон жестоко карает

Оформление прав на вновь созданный объект - достаточно сложный процесс. Он требует от организации значительных, как финансовых, так и временных затрат.

Между тем невыполнение законодательства ведет к крайне тяжелым последствиям. Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (ст. 222 ГК). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В качестве примера можно привести судебные иски, связанные со сносом коттеджей на Истринском водохранилище. Они были возведены без получения всех необходимых разрешений и согласований на земельном участке, не предназначенном для строительства жилых капитальных строений.

Документы на право собственности

Для регистрации права собственности на нежилой объект, построенный организацией в отсутствие инвестиционного контракта с каким-либо государственным органом, нужно подготовить следующие документы:

распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта;

документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок;

документ о приемки объекта (акт приемочной комиссии или

двусторонний акт участников строительства);

итоговое заключение Инспекции ГАСН;

правовой акт уполномоченного государственного органа субъекта о вводе объекта в эксплуатацию;

документы БТИ, предусматривающие технические характеристики объекта;

документ, подтверждающий распределения площадей объекта между участниками строительства (в случае если в финансировании строительства объекта участвовало несколько лиц);

справка об источниках финансирования, подписанная руководителем организации и главным бухгалтером. Она должна быть скреплена печатью организации (в случае если в финансировании строительства объекта принимала участия одна организация).

Если объект возводился организацией на основании инвестиционного контракта с каким-либо государственным органом, то помимо вышеуказанных документов в регистрирующий орган необходимо представить:

распорядительный документ уполномоченного государственного органа, определяющий право реконструкции или строительства объекта;

инвестиционный контракт и дополнительные соглашения к нему;

акт о результатах реализации инвестиционного проекта или

акт распределения площадей;

Как в первом, так и втором случаях, в регистрирующий орган также нужно предоставить:

заявление о регистрации права собственности (бланк выдается при обращении в регистрирующий орган);

документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрационное действие (ее размер для юридических лиц составит 7 500 рублей);

учредительные документы заявителя;

документ, подтверждающий факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц;

документ о постановке заявителя на учет как налогоплательщика с указанием его ИНН;

документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа заявителя;

доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя, подающего документы на регистрацию (если документы подаются представителем).

Когда строительство не завершено…

Ирина Дымская , адвокат Адвокатской палаты Московской области:

«Получить право собственности можно и на объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о государственной регистрации). Чтобы их зарегистрировать, должны быть выполнены следующие условия:

здание не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке;

его строительство по каким-либо причинам приостановлено на длительный срок или прекращено совсем;

под строительство недвижимости выделен земельный участок, который принадлежит заявителю на праве собственности;

все «строительные» документы оформлены в соответствии с действующим законодательством;

Соответственно, только после того, как объект незавершенного строительства зарегистрирован и на него получено свидетельство о праве собственности, его можно продать (если это необходимо)».

Не спешите платить налог на имущество с новостройки

Владимир Мещеряков, глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия», руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2005»

Построенное здание должно пройти госрегистрацию. Я советую прописать в учетной политике, что до тех пор, пока недвижимость не будет зарегистрирована, она учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это позволит компании сэкономить на налоге на имущество. Ведь имущество, учтенное здесь, налогом не облагается. Кроме того, компания может начислять амортизацию на построенный объект (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Поясню почему. Обратимся к методическим указаниям по учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. № 91н). Здесь сказано, что если здание построено, эксплуатируется и документы переданы на госрегистрацию, то амортизацию можно начислять в общеустановленном порядке. Далее написано, что уточнить начисленную сумму амортизации надо после того, как недвижимость будет принята к «учету в качестве основных средств после государственной регистрации» (п. 52 Методических указаний). Отсюда можно сделать вывод, что с момента передачи документов на регистрацию и до момента самой регистрации имущество числится на счете 08 и при этом на него можно начислять амортизацию. Аналогичный порядок действует и в налоговом учете. Это подтверждает письмо Минфина от 11 января 2005 г. № 03-03-01-04/1/1. Здесь написано, чтобы начать начислять амортизацию по основному средству, которое подлежит госрегистрации, надо выполнить два условия. Первое – основное средство введено в эксплуатацию, второе – документы переданы на госрегистрацию. Свою позицию сотрудники Минфина подтверждают ссылкой на пункт 8 статьи 258 Налогового кодекса.

Типичные ошибки

Чаще всего при получении прав на землю для строительства, оформлении разрешений и лицензий, вводе объекта в эксплуатацию допускают следующие ошибки:

заключают договор аренды земельного участка с неуполномоченным государственным органом или без проведения конкурса;

начинают строительство объекта без утвержденного проекта или без получения исходно-разрешительной документации;

выполняют функции заказчика строительства без получения в установленном порядке соответствующей лицензии;

предоставляют в уполномоченный государственный орган недостоверные сведения и документы в целях ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности;

вводят в эксплуатацию объект, существенно отличающийся от требований утвержденной проектной документации.