Ипотека в Европе: россияне предпочитают Испанию, Францию, Италию

Недвижимость, как и прежде, является одним из наиболее распространенных способов сбережения и приумножения капитала. А наши соотечественники все больше проявляют интерес к недвижимости за рубежом. И это абсолютно оправдано: зарубежная недвижимость и дешевле, и обладает большей инвестиционной привлекательностью, и кредит в зарубежных банках брать выгоднее, ведь процентные ставки в пять раз ниже, чем в банках российских.

Раз отечественные банки, включая зарубежных «дочек», пока не готовы ввести кредитование на приобретение иностранных объектов недвижимости, россиянам остается лишь одно - брать кредиты под залог столичной собственности и отправляться за покупкой с живыми деньгами. Вот только кредитоваться придется по ставкам в 15-17% годовых в валюте, в то время как в иностранном банке заемщик может рассчитывать на доступные 3-5%. Но столь приемлемый процент предполагает и проведение тщательной проверки потенциального заемщика. Особенно в нынешних условиях.

Обычно заемщик-иностранец может рассчитывать на кредит сроком до 15 лет; но если еще годом ранее зарубежные банки выдавали на руки 70-80% от стоимости объектов, то нынче - не более чем 60-70%.

Эксперты отмечают, что сегодня россияне отдают предпочтения таким европейским странам, как – Испания, Франция, Италия.

В Испании, например, проще всего взять ипотеку, именно поэтому половина всей недвижимости Испании приобретена с привлечением заемных средств. Испанские банки, главным образом, интересует платежеспособность клиентов (по данным компании Costa Esperanza Consulting S.L.), которую и требуется подтвердить. На проверку необходимо будет предъявить: загранпаспорт, справку по форме 2 НДФЛ за последний год; справку с места работы, где указана должность и оклад заемщика; трудовой контракт; документы на недвижимую собственность (дом, квартиру землю) и собственное предприятие; документы, подтверждающие другие доходы (арендные платежи, дивиденды по ценным бумагам или иные). Хорошо, если клиент предоставит выписки с банковских счетов и справки о погашенных в прошлом кредитах. Все основные предоставляемые документы переводятся на испанский язык и заверяются штампом «Апостиль». А вот в какой последовательности проходит вся процедура до оформления сделки: открывается счет в банке, между продавцом и покупателем подписывается договор о задатке и продавцу выплачивается резервная сумма – 4-6 тыс. евро. В последующие 7-10 банковских дней продавцу переводится 10% от стоимости недвижимости, за минусом резервной суммы, и подписывается договор купли-продажи. Это значит, что продавец уже не может продать собственность другому покупателю, в противном случае ему придется вернуть стороне, подписавшей с ним договор сумму в двойном размере. В свою очередь и покупатель также не сможет отказаться от сделки без потери внесенных 10% стоимости. После чего, подаются документы на NIE (то же, что у нас ИНН), проверяется юридическая чистота сделки, банк оценивает недвижимость и оформляет кредитный договор. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в таких банках, как: Bancaja, Banco, Santander, Banco Popular, BBVA; получить можно сумму в 50-60% стоимости недвижимости на срок до 30 лет под фиксированную или плавающую ставки. (Плавающая ставка 1,25% + 0,7-1,2%).

Есть и более доступная ипотека в Испании: это когда уже действующую ипотеку продавец переоформляет на покупателя (переуступает свои права на кредит). Таким образом, новый заемщик может экономить на банковской комиссии, которая составляет 1% от суммы кредита.

Желающих купить в кредит недвижимость во Франции меньше, чем в Испании (лишь 25-30% объектов недвижимости нерезиденты приобретают по ипотеке). Россияне предпочитают квартиры на Лазурном берегу – в Ницце, в Каннах, а также в Париже, чаще всего в диапазоне - от 200 до 400 тыс. евро.

Здесь процедура выглядит следующим образом: отдав предпочтение одному из вариантов, покупатель в сопровождении агента подписывает договор «о намерении» у нотариуса, где прописывается конкретный объект и его стоимость. Нотариус через неделю высылает покупателю подготовленный предварительный договор. Покупатель переводит и печатает договор сам (два экземпляра на французском, два на русском языке), подписывает все экземпляры, а затем вновь отправляет нотариусу курьерской службой. В предварительном договоре прописываются возможные риски и степень ответственности нотариуса. В том случае, если сделка совершается без агентства (напрямую между продавцом и покупателем), то договор «о намерении» подписывается у нотариуса, и уже нотариус получает агентское вознаграждение.

Нерезиденты могут оформить ипотеку в BNP Paribasэ. Но, также специалисты рекомендуют обращаться в специальные ипотечные банки, прежде всего в те, где работают русскоговорящие менеджеры (а они работают не во всех банках даже в Париже). Требования для русских клиентов, говорит директор компании «Система-риэлти» М. Пантелеев, - таковы: открытие депозита на 8 тыс. евро, который клиент не может закрыть, и который должен периодически пополнять, ведь с него будут списываться коммунальные платежи и налоги. Для тех, кто покупает не слишком дорогую недвижимость (например, за 100 тыс. евро) эта сумма – значительна.

Сегодня возможно оформить ипотеку и в банках-партнерах, объясняют специалисты. Так, ипотечный банк Banque Patrimoine et Immobilier, работающий совместно с компанией «Система-риэлти», предлагает русским заемщикам кредиты в 70% от стоимости недвижимости на срок от 5 до 30 лет под фиксированный процент - 4,35-5,15% годовых, или на 5-20 лет под плавающий процент - 3,05% годовых. Правда с ноября-декабря ставки должны повыситься, сообщила менеджер банка А. Назарова-Беларди. Но стоимость ежемесячных платежей для заемщиков не будет увеличена «более чем на ежегодное увеличение уровня инфляции». То есть, если инфляция составляла 3% процента, а в следующем году поднялась до 3,2%, - ежемесячные платежи заемщика вырастут не более чем на 0,2%. Если процентная ставка по кредиту увеличится так, что будет перекрывать первоначальный ежемесячный платеж и рост инфляции, то банк сможет продлить срок кредитования еще до 5 лет максимум. К тому же если недвижимость приобретена в целях получения дохода с аренды, то рост банковской ставки легко компенсируется повышением арендных платежей, которые во Франции рассчитываются с учетом ежегодного инфляционного роста, - говорит сотрудница банка.

Сегодня среди иностранных клиентов банка более всего англичан и американцев (хотя и не так много, как до кризиса). В основном – это служащие крупных компаний и бизнесмены. Предпочтение отдают тем, кто работает в сферах менее всего ощутивших на себе экономический кризис. То есть, например, потенциальным заемщикам, занятым в сфере строительства, в финансировании – откажут. Русских клиентов - намного меньше. По мнению генерального директора агентства «Алеф» Г. Исакова, во французских банках получить кредит русскому заемщику стало сложнее. Он привел пример, когда клиенту их агентства отказали в выдаче кредита в 40% стоимости недвижимости, хотя был оплачен первоначальный взнос в 60% и соблюдены требования банка, тем не менее, - русский клиент получил отказ. М. Пантелеев считает, что главная проблема при оформлении ипотечных кредитов – повышенное внимание банков к предъявляемым документам. Ежемесячный доход можно подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ – это самый простой способ. Вариант, когда пытаются, договорившись с бухгалтером, показать завышенную зарплату – не проходит. Это лишь повод оказаться в черном списке французских банков, говорит специалист. А если у заемщика есть свой бизнес, то требуется собрать внушительный пакет документов; по времени это может занять – месяца три.

Существует также схема leaseback. Это когда объект недвижимости приобретается с целью проживания в нем до шести недель в году, а весь оставшийся период - недвижимость находится под управлением: управляющая компания подыскивает арендаторов на это жилье, собирает арендные платежи и перечисляет ежемесячно владельцу согласованную сумму (обычно - до 5% от стоимости объекта в год). Недвижимость, построенная во Франции под leaseback есть в Париже и на побережьях Атлантического и Средиземных морей. На покупке такой недвижимости можно сэкономить 19,6% стоимости – сумму, которая вернется в виде налога VAT (НДС).

Оформить ипотеку при покупке недвижимости в Италии – намного сложнее. Прежде всего, потому, что сам порядок выдачи кредитов нерезидентам не отработан – не в законодательном плане, а на практике, - говорит Г. Исаков. Дело в том, что еще пять лет назад клиентов интересовала недвижимость верхнего ценового сегмента – от 1 млн. евро, а ипотеку они вообще не рассматривали. Но со времени активной застройки южных земель Италии (это началось 2-3 года назад) нерезиденты начали приобретать строящиеся объекты в кредит. А банки, стремясь обезопасить себя, стали требовать от застройщиков брать на себя обязательства, что в случае, если заемщик перестает выплачивать кредит, погашать его долги возьмется застройщик.

Также, при покупке недвижимости Италии нерезиденты в отличие от местных жителей уплачивают больший налог (НДС для нерезидентов – 10%, для резидентов – 4%). В связи с этим некоторые заемщики оформляют сначала вид на жительство, и только потом - ипотеку.

Однако чтобы получить вид на жительство нужно оформиться в качестве индивидуального предпринимателя или зарегистрировать собственное предприятие. Для этого потребуется потратить 7-10 тыс. евро на услуги адвоката и открыть счет на 60-70 тыс. евро (итальянские власти полагают, что в случае, если собственный бизнес не будет приносить доход на эту сумму можно прожить 2-3 года). Но, став резидентом страны, нужно платить еще и налоги с доходов. Получается, что резидент хоть и может иметь экономию на НДС (к примеру от объекта в 1 млн. евро сберегается 60 тыс. евро), но налоги (как только появятся доходы) плюс затраты на открытие собственного бизнеса сведут все к нулю.