Земельный налог с жилой площади

К.Л. Рябцев, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»

Купив квартиру под офис или для своего сотрудника, фирма, хочет она того или нет, одновременно становится и собственником части земли под зданием. Причем этот безвозмездный подарок обрекает компанию на «пожизненное» пополнение казны налоговыми отчислениями.

Прибылью не считается

Нормы Жилищного кодекса предполагают, что фирма становится владельцем не только помещения, которое она купила по офис или склад, но и доли в праве собственности на общее имущество дома. В частности, совладельцем земельного участка, отведенного под дом (п. 1 ст. 36 ЖК).

С одной стороны, покупая помещение, организация бесплатно получает долю в праве собственности на общее имущество. Фактически его можно считать безвозмездно полученным и отнести к внереализационным доходам. Однако, с другой стороны, нельзя рассматривать приобретение доли отдельно от факта покупки самого помещения. Таким образом, оплачивая стоимость склада, фирма одновременно платит и за участок земли, на которой он находится.

Кроме того, госрегистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является и регистрацией права общей долевой собственности на имущество. То есть отдельной регистрации доли не требуется. В итоге, как отметили специалисты Минфина, стоимость части земли под многоквартирным домом в состав доходов фирмы не включают и налогом на прибыль не облагают (письмо Минфина от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65).

Бесплатный сыр только…

А вот обязанность платить земельный налог у владельца помещения в многоквартирном доме все же возникает, причем в момент перехода права собственности на общее имущество дома.

Но здесь есть и свои нюансы, отмечают эксперты журнала «Нормативные акты для бухгалтера». Чтобы определить, перешло ли к фирме право собственности на землю, необходимо выяснить, сформирован ли сам земельный участок и проведен ли в его отношении кадастровый учет. Формированием участков под домами занимаются местные власти, а в процессе кадастрового учета каждому земельному участку присваивают уникальный номер.

Если участок под домом уже сформирован и ему присвоен номер, платить земельный налог нужно с того момента, когда к фирме перешло право собственности именно на помещение. В противном случае налог не платят.

Специалисты Минфина в своем письме от 25 мая 2006 г. № 03-03-04/1/476 акцентируют внимание на том, что отсутствие документов о госрегистрации земельного участка не является основанием не платить земельный налог. Если все вышеуказанные условия соблюдаются, то основанием для перечисления налога будут являться документы, подтверждающие право собственности на помещение в многоквартирном доме. Аналогичные разъяснения финансисты давали и ранее (письма Минфина от 3 мая 2006 г. № 03-06-02-04/67 и от 5 октября 2005 г. № 03-06-02-04/83).

Налоговую базу по участкам, которые находятся в общей долевой собственности, определяют для каждого владельца пропорционально его доле. Долю фирмы в общем праве собственности на землю рассчитывают как долю площади ее помещений в общей площади всех помещений дома (п. 1 ст. 37 ЖК). Если у организации нет информации об общей площади дома, необходимые данные нужно запросить в БТИ.

Если фирма получила или утратила право собственности на долю земельного участка в течение года, земельный налог нужно рассчитывать с помощью специального коэффициента (К2). Его определяют как отношение числа полных месяцев, в течение которых доля участка находилась в собственности фирмы, к числу месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если право собственности получено до 15-го числа того или иного месяца включительно, его считают полным. Такое же правило применяют, если вы утратили право собственности после 15-го числа соответствующего месяца.

Пример

ЗАО «Мелиса» 25 мая 2006 года приобрело жилое помещение для своего сотрудника общей площадью 80 кв. м в многоквартирном доме в Северном административном округе г. Москвы.

На момент регистрации права собственности на помещение земельный участок площадью 2000 кв. м, на котором располагается дом, сформирован и имеет кадастровый номер. По запросу организации БТИ предоставило сведения об общей площади всех помещений данного многоквартирного дома, она составляет 8 000 кв. м.

Рассчитаем сумму авансовых платежей за полугодие и девять месяцев 2006 года, а также сумму земельного налога ЗАО «Мелиса» за 2006 год.

Кадастровая стоимость 1 кв. м земли в САО г. Москвы по состоянию на 1 января 2006 года установлена в размере 15 125 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, составит:

2 000 кв. м х 15 125 руб. = 30 250 000 руб.

Доля земельного участка, принадлежащая ЗАО «Мелиса», будет равна:

80 кв. м : 8 000 кв. м = 0,01

Следовательно, база по земельному налогу составит 302 500 руб. (30 250 000 х 0,01).

Налоговая ставка для земельных участков, занятых жилищным фондом, в Москве составляет 0,1 процента.

Поскольку квартира приобретена ЗАО «Дельта» после 15 мая 2006 года, то значения К2 будут равны:

– за полугодие 2006 года – 0,17 (1 мес. : 6 мес.)

– за 9 месяцев – 0,44 (4 мес. : 9 мес.)

– за год – 0,58 (7 мес. : 12 мес.)

Сумма авансового платежа за полугодие 2006 года составит:

(302 500 руб. х 0,17 х 0,1%) : 4 = 13 руб.

Сумма авансового платежа за 9 месяцев 2006 года будет равна:

(302 500 руб. х 0,44 х 0,1%) : 4 = 33 руб.

Сумма земельного налога за 2006 год:

302 500 руб. х 0,58 х 0,1% = 175 руб.

К доплате по итогам 2006 года причитается:

175 руб. – 13 руб. – 33 руб. = 129 руб.