Бухгалтерская правда о жизни ГСК

Е. Диркова, аудитор

Гаражно-строительные кооперативы – заметный элемент городской инфраструктуры. На стадии строительства кооператив выступает инвестором. Его текущая некоммерческая деятельность связана с эксплуатацией гаражей. Однако ГСК вправе осуществлять и предпринимательскую деятельность. Расскажем об основных документах ГСК и особенностях учета в этих организациях.

Как правило, широкое распространение каких-либо организационных форм порождает целый ворох регулирующих документов. Нормативные акты детально регламентируют их деятельность. С ГСК дело обстоит иначе.

Почти правовой вакуум

Вести деятельность ГСК в рамках закона – задача не из легких. Для начала необходимо написать полноценный устав. Несоответствие устава требованиям законодательства может повлечь ликвидацию ГСК по иску налоговых органов. Это возможно, если суд сочтет, что при создании юридического лица были допущены грубые нарушения, носящие неустранимый характер (п. 2 ст. 61 ГК РФ). И тогда впереди сюжет «покруче», чем в кинокомедии Эльдара Рязанова «Гараж», с участием «звезд» налоговых и прочих солидных инстанций.

Чтобы составить представление о ГСК, настойчивый исследователь вопроса вынужден по крохам собирать элементы правовых норм.

ГСК – разновидность потребительского кооператива. Цель создания ГСК – удовлетворение потребности его членов в хранении автомобилей. Гражданский кодекс характеризует потребительский кооператив как некоммерческую организацию. Но к потребительским кооперативам закон «О некоммерческих организациях» не применяется (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ).

Гражданское законодательство устанавливает, что правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ). Однако для гаражно-строительных кооперативов в отличие от жилищных или садоводческих отдельный закон не принят. А действие закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» на ГСК не распространяется (ст. 2 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1). Кроме Гражданского кодекса для гаражных кооперативов применяется Закон СССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 г. № 8998-XI. Этот закон содержит ответы на некоторые принципиальные вопросы для ГСК. Например, пункт 1 статьи 11 определяет, что численность членов кооператива не может быть менее трех человек. А в пункте 2 статьи 14 прямо говорится, что участие члена кооператива в принятии решений на общем собрании не может быть поставлено в зависимость от размера его имущественного взноса.

Взносы членов кооператива

Кроме того, ГСК характеризуется специфическими отношениями собственности на недвижимое имущество. Источником имущества вновь созданного ГСК являются взносы его членов. При этом Гражданский кодекс выделяет лишь паевые и дополнительные взносы. Характеристики взносов подлежат раскрытию в уставе. Определения вступительного и паевого взносов можно «позаимствовать» из Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4, 5 ст. 2). Термин «целевые вносы» применяется садоводческими, огородническими и дачными объединениями граждан (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ).

Размер паевых взносов определяется как частное от деления стоимости строительства по смете на число машиномест. В уставе необходимо предусмотреть возможность изменения размера паевых взносов по мере уточнений сметной стоимости на этапах строительства.

Строим вместе

На стадии «зарождения» кооператив осуществляет инвестирование средств. Как правило, ГСК не ведет собственно строительной деятельности, подлежащей лицензированию. В большинстве случаев ГСК принимают коммерческие предложения застройщиков, заключивших инвестиционный контракт с городом. Возникает вопрос: как правильно оформить отношения по инвестиционной деятельности? Изначально гараж существует лишь как проект, и заказчик-застройщик может использовать несколько форм привлечения денежных средств инвесторов:

участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;

предварительный договор купли-продажи объекта строительства;

совместная деятельность по строительству в рамках договора простого товарищества;

получение займа от потенциального покупателя.

Два последних способа инвестирования для ГСК неприемлемы. В договоре простого товарищества, заключаемого заказчиком-застройщиком для осуществления предпринимательской деятельности, не вправе участвовать некоммерческая организация (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). А предоставление займа строительной организации может быть расценено налоговыми органами как нецелевое использование взносов. И тогда эти средства в качестве внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ) будут признаны объектом обложения налогом на прибыль (письмо УМНС России по г. Москве от 2 июля 2003 г. № 26-12/35565).

Что касается договора участия в долевом строительстве, то его заключение предъявляет повышенные требования к застройщику. Эти сделки пока не имеют широкого распространения.

Практически самой доступной для ГСК формой остается предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Такой договор для строящегося объекта недвижимости в государственной регистрации не нуждается (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Инвестиционные контракты заказчиков-застройщиков могут иметь различные обременения – скажем, условие о выделении в строящемся объекте доли города. Финансирование доли города будет осуществляться за счет целевых взносов членов кооператива. При этом безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, а также органам местного самоуправления не признается объектом обложения НДС (подп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).

И наконец построили

До ввода в эксплуатацию имущество находится в собственности ГСК как юридического лица (при условии государственной регистрации прав на него). А вот у членов кооператива не возникает необходимости изначально оформлять государственную регистрацию перехода права собственности, как это предписывает Гражданский кодекс в других случаях (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Законодательством установлено, что машиноместа в функционирующем гараже принадлежат участникам кооператива, полностью внесшим за них паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, право собственности члена кооператива не зависит от факта его государственной регистрации. Хотя госрегистрацию своих прав члены ГСК все же проводят.

На балансе ГСК остаются лишь площади общего пользования. Гараж становится объектом долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).

Особенность создаваемого ГСК в том, что прием новых членов производится постепенно, практически на протяжении всего периода строительства. В такой ситуации размер членских взносов удобно определять по следующей схеме:

составить смету общехозяйственных расходов ГСК на год;

сумму расходов по этой смете поделить на проектное число машиномест в гараже и получить годовой размер членского взноса за одно место;

размер годовых членских взносов члена кооператива определить пропорционально числу заявленных им к приобретению машиномест независимо от даты вступления в кооператив.

На практике с членов кооператива взимают не только членские, но и вступительные, а также разнообразные целевые взносы. Все эти сборы по сути источник финансирования административно-хозяйственной деятельности и ряда целевых программ, способ предотвращения убытков по окончании календарного года. За основу структуры финансирования можно принять понятия паевого фонда и неделимого фонда, введенные названным выше законом о потребительской кооперации.

Целевое финансирование ГСК за счет взносов его членов отражается на синтетическом счете 86 «Целевое финансирование», учет которого ведется в разрезе субсчетов «Организационные расходы», «Текущая деятельность», «Капитальные вложения в строительство».

Начисление же членских взносов проводкой «Дебет 76 Кредит 86» бухгалтер делает только в отношении принятых членов кооператива: обязательства будущих, неизвестных участников отразить невозможно. В этом случае убыток ГСК на конец отчетного периода возникает, если дебетовое сальдо счета 26 «Общехозяйственные расходы» превышает кредитовое сальдо счета 86 по статье «Текущая деятельность». Тогда для закрытия счета 26 приходится привлекать счет 91 (субсчет «Прочие расходы»), который и сформирует кредитовый остаток по счету 99. Убытки кооператива подлежат покрытию за счет дополнительных взносов его членов. Члены ГСК солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах дополнительного взноса. Субсидиарная ответственность означает, что кредитор вправе предъявить требования к членам кооператива, если последний его требование не удовлетворит (ст. 399 ГК РФ). Кредитор, который не получил полного удовлетворения, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Они остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

А если прибыль?

Текущая деятельность ГСК связана с эксплуатацией гаража и не преследует цели извлечения прибыли. Однако ГСК вправе осуществлять и предпринимательскую деятельность.

Предпринимательская деятельность кооператива может быть связана с предоставлением в аренду свободных помещений общего пользования, оказанием индивидуально возмездных услуг автовладельцам по ремонту и техническому обслуживанию транспортных средств. В этом случае бухгалтерия должна обеспечить раздельный учет расходов ГСК, относящихся к коммерческой и некоммерческой деятельности. А если раздельный учет не ведется, то целевое финансирование в виде взносов членов кооператива попадет под налогообложение по налогу на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Выплаты наемным работникам кооператива облагаются ЕСН и взносами на обязательное пенсионное страхование в общеустановленном порядке.

И бухгалтеру ГСК, и его членам важно знать, что доходы кооператива от предпринимательской деятельности подлежат распределению между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). В законе о потребительской кооперации применительно к такой ситуации используется понятие «кооперативные выплаты». Не следует забывать, что доходы членов ГСК подвергаются дополнительному налогообложению: для граждан производится удержание НДФЛ по ставке 13 процентов. А вот для своих членов-организаций ГСК налоговым агентом не выступает – эти доходы в целях налогообложения прибыли организации учитывают самостоятельно (в составе внереализационных доходов).

Налог на имущество ГСК платит только за то имущество, которое находится на его балансе. В пассиве баланса в соответствие этой доле ставится добавочный капитал по счету 83 (письмо Минфина России от 14 августа 2001 г. № 16-00-14/390). За машиноместа, находящиеся в собственности членов кооператива, налог на имущество должны уплачивать собственники.