«Коммуналка» для столичного упрощенца

М. Климова, независимый консультант, к. э. н.

Все больше столичных фирм применяют упрощенку. Минфин в свою очередь не устает комментировать правила «простого» учета. Например, в одном из своих недавних писем главные финансисты коснулись проблемы учета коммунальных платежей.

Перешедшие на упрощенку по схеме «доходы минус расходы» московские компании неизбежно сталкиваются с проблемой признания затрат в учете. Один из видов расходов, по которому фирмы и коммерсанты традиционно допускают ошибки, – оплата коммунальных платежей в рамках арендного договора. Именно эту проблему Министерство финансов прокомментировало в своих письмах от 22 августа 2005 г. № 03-11-04/2/57 и от 4 августа 2005 г. № 03-03-04/2/41.

Арендатор

Часто поставщики коммунальных услуг – воды, тепла, энергии, связи – выставляют счета на имя арендодателей сразу на всю площадь здания или помещения. Арендаторы возмещают им какую-то часть коммунальных расходов. В зависимости от способа компенсации налоговые последствия для обеих сторон договора аренды различаются. На практике возможны три варианта:

коммунальные платежи заранее включаются в стоимость аренды. Например, пропорционально занимаемой площади или числу работников у арендаторов и арендодателя. При этом формируется переменная составляющая арендной платы, вторая ее часть – непосредственно вознаграждение арендодателю за право пользования помещением;

арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами и рассчитывается с ними или ему перевыставляет счета на коммунальные платежи арендодатель – агент, получивший такое право по соглашению с поставщиком услуг (самостоятельно перевыставлять счета без выполнения агентских функций арендодатель не может и не должен, так как сам не оказывает коммунальные услуги);

арендатор компенсирует коммунальные затраты, но при этом сумма возмещения перечисляется отдельно от арендной платы.

Пример 1

ООО «Лайс» арендует у ЗАО «Пиралит» помещение под офис. Компенсация коммунальных услуг предусмотрена договором аренды. В нем записано, что ООО «Лайс» оплачивает 40 процентов расходов на электроэнергию. Траты на воду и отопление помещения не предусмотрены договором – счета выставляют ООО «Лайс», минуя ЗАО «Пиралит».

ООО «Лайс» применяет упрощенку по схеме «доходы минус расходы». То есть бухгалтер может учесть лишь расходы, перечисленные в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. При этом они должны соответствовать критериям пункта 1 ста- тьи 252 кодекса – быть обоснованными и подтвержденными документально.

В подпункте 4 пункта 1 статьи 346.16 кодекса сказано, что упрощенцы могут уменьшить доходы на суммы трат на арендуемое ими имущество. Поскольку договор аренды предусматривает включение платы за коммунальные услуги в арендную плату, ООО «Лайс» может уменьшить доходы на 40 процентов своих трат на электричество (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК).

Но ООО «Лайс» может учесть эти расходы и как материальные (письмо Минфина от 12 мая 2005 г. № 03-03-02-04/1/116). Ведь в подпункте 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса сказано, что упрощенцы могут уменьшать доходы на материальные траты в порядке, который изложен в статье 254. А согласно подпункту 5 пункта 1 этой статьи материальные расходы – траты компании на топливо, воду и энергию всех видов для технологических целей, отопление зданий и др.

Разумеется, если компания применяет упрощенку по схеме «доходы», она не сможет уменьшить базу по единому налогу на коммунальные расходы.

Арендодатель

Организация-арендодатель тоже платит за коммунальные услуги. Компаниям, работающим по схеме «доходы минус расходы», нужно обратить внимание на письмо Минфина от 17 декабря 2004 г. № 03-03-02-04/1/88. Сотрудники финансового ведомства объяснили, что организации могут учесть расходы не только в отношении производственных помещений, но и по офисам, если фирма использует их в своей основной деятельности (подробнее о том, какие расходы компания-упрощенец отражает в годовой отчетности, читайте в книге В.И. Мещерякова «Годовой отчет-2005». – Прим. ред.). Главное, чтобы траты арендодателя были обоснованными и документально подтвержденными (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК).

Если же арендодатель выбрал объект налогообложения «доходы», он не сможет уменьшить единый налог на суммы коммунальных трат. В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям. Ведь эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.

Договоры аренды могут предусматривать уплату коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы. В этом случае их стоимость арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу (письмо Минфина от 16 августа 2005 г. № 03-11-04/2/48).

Этот порядок распространяется и на отношения «арендатор – субарендатор», которые строятся практически по той же схеме, что и правоотношения «арендодатель – арендатор». Это подтверждают положения письма Минфина от 4 августа 2005 г. № 3-03-04/2/41.

Агент

Аналогичный механизм действует, если налогоплательщик в силу обстоятельств, не будучи арендодателем, все же является агентом в отношении коммунальных услуг, а другие собственники помещений в здании – субагентами.

Пример 2

Несколько организаций являются собственниками нежилых помещений, расположенных в одном здании. Здание имеет единые системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, разделение которых между собственниками технически

невозможно. Договоры на снабжение здания электроэнергией, теплоэнергией и водоснабжение заключены с одним агентом (ООО «Яр»), который раньше являлся единственным собственником здания, а затем продал часть помещений другим организациям.

На данный момент другие собственники помещений (субагенты) планируют заключить с ООО «Яр» договоры на компенсацию расходов на теплоснабжение, водоснабжение и канализацию помещений и на электроэнергию по тарифам, предусмотренным договорами со снабжающими организациями. Сумма, которую каждый собственник компенсирует ООО «Яр» по договору на компенсацию расходов на теплоснабжение, рассчитывается из количества метров площади помещения каждого собственника в общей площади здания. Сумма, которую каждый собственник компенсирует по договору на водоснабжение и канализацию, определяется из количества человек, работающих в каждой организации, по отношению к общей численности людей, работающих в здании в целом. Сумма компенсации расходов на электроэнергию исчисляется по каждому собственнику на основании

показаний счетчиков электроэнергии, установленных в каждой организации и опломбированных сторонами по договору.

ООО «Яр» находится на УСН. В связи с этим указанные суммы компенсации бухгалтер организации отражает в составе доходов, учитываемых при налогообложении.

Если объект налогообложения – «доходы минус расходы», то суммы, уплачиваемые ООО «Яр» организациям, осуществляющим электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию помещений, в том числе за услуги, потребленные субагентами, должны отражаться в составе расходов, учитываемых при налогообложении (письмо Минфина от 22 августа 2005 г. № 03-11-04/2/57).