Расходы не могут быть доходами

Если арендодатель применяет «упрощенку» и платит налог с доходов, у него могут возникнуть проблемы. Недавно Минфин пояснил: даже если коммунальные услуги арендатор оплачивает самостоятельно, арендодатель должен включать эти суммы в налоговую базу.

В принципе схемы расчетов за коммунальные услуги в арендных отношениях сводятся к трем вариантам. Во-первых, арендатор может заключить с коммунальными службами прямые договоры. В этом случае арендодатель указывает в договоре размер «чистой» арендной платы и прописывает условие, согласно которому все коммунальные расходы арендатор берет на себя.

Во-вторых, стоимость коммунальных услуг может быть включена в состав арендной платы в виде фиксированной суммы. В такой ситуации арендодатель немного рискует: с коммунальщиками он должен рассчитываться по факту, а сколько ресурсов израсходует арендатор, заранее неизвестно.

Наконец, в-третьих, договором аренды может быть предусмотрен особый порядок расчетов. Стоимость коммунальных услуг в арендную плату не включается и оплачивается отдельно. Основанием являются счета, полученные арендодателем от коммунальных служб и переадресованные арендатору.

Заметим, что первые два варианта используются довольно редко. Обычно стороны, заключившие договор аренды, применяют третью схему.

Призрачная выручка

Деньги, поступающие на счет арендодателя, считаются его доходом. Если он платит налог с «упрощенной» прибыли, серьезных проблем не возникает. Перечислив транзитные платежи по назначению, арендодатель может включить в свои расходы стоимость коммунальных услуг, оказанных арендатору.

Гораздо сложнее положение тех, кто сдает недвижимость в аренду и платит единый налог с доходов. Письмом от 16 августа 2005 г. № 03-11-04/2/48 Минфин России сообщил, что любые коммунальные платежи для арендодателя являются расходами по содержанию арендованных помещений. А поскольку уменьшение доходов для тех, кто начисляет налог по 6-процентной ставке, не предусмотрено, все коммунальные расходы такие арендодатели должны включать в расчет налоговой базы. Причем в письме подчеркнуто, что это требование распространяется даже на те договоры, по которым арендаторы самостоятельно рассчитываются с коммунальными службами, в том числе и сверх сумм арендной платы.

На наш взгляд, столь категоричный вывод неправомерен. Если применяется первая схема, то арендодатель вообще не имеет никакого отношения к тому, сколько электричества, воды или тепла израсходовал арендатор. К тому же доходы при «упрощенке» определяются кассовым методом, то есть по мере поступления реальных средств на банковские счета или в кассу (ст. 346.17 НК РФ). Если арендатор самостоятельно переводит деньги коммунальным службам, то арендодатель их попросту не видит. Значит, объекта, который нужно было бы включать в налоговую базу, у него не образуется.

Предмет для дискуссий возникает, если используется вторая или третья схема. В этих случаях коммунальные платежи так или иначе попадают на счет арендодателя и формально он должен начислять на них единый налог. Такая позиция, в частности, была отражена в письме УМНС по г. Москве от 3 июня 2004 г. № 21-09/37344.

Однако и с этим утверждением можно поспорить. Применяя «упрощенку», фирмы и предприниматели обязаны включать в налоговую базу доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), а также внереализационные доходы. При этом они должны опираться на положения статей 249, 250 и 251 Налогового кодекса (ст. 346.15 НК РФ).

Арендодатель как посредник

Соответствуют ли коммунальные платежи, которые арендодатель получает от арендатора, понятиям «доходы от реализации» или «внереализационные доходы»? По нашему мнению, нет. Если сначала арендодатель сам рассчитывается за свет, тепло, воду и т. п., а потом арендатор возмещает ему фактические затраты, то по сути эти поступления представляют собой лишь компенсацию расходов собственника помещения.

Недавно к такому же выводу пришел Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа. Коротко суть дела. Фирма применяла «упрощенку», платила единый налог с доходов и сдавала свое помещение в аренду. Налоговая инспекция провела проверку и сочла, что арендодатель занизил свою налоговую базу на сумму, поступившую от арендатора в возмещение расходов по оплате услуг связи.

Фирма оспорила решение инспекции. Судьи встали на сторону налогоплательщика. Они отметили, что «возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и аналогичных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы». Сославшись на пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, арбитры подчеркнули, что возмещение расходов (в данном случае – по услугам связи, оплаченным арендодателем) не является доходом налогоплательщика-арендодателя. Ведь фактически при таких расчетах речь идет именно о компенсации затрат, а не о перепродаже тех или иных услуг арендодателем арендатору. Поставщиком услуг является не арендодатель, а оператор связи (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2005 г. по делу № А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).

Если арендодатель не склонен доводить дело до суда, можно воспользоваться посреднической схемой. Чтобы избежать «ненужных доходов», с арендатором следует заключить агентский договор. По этому договору арендатор (принципал) поручает арендодателю (агенту) приобретать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее размер арендной платы.

Такая схема позволит арендодателю не учитывать в доходах средства, поступившие за коммунальные услуги от арендатора и переведенные ресурсоснабжающим организациям. Ведь посредники не должны включать в налоговую базу суммы, которые они получают от принципалов, комитентов или доверителей в связи с исполнением обязательств по заключенным договорам (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

внимание

В договоре можно указывать не твердую сумму арендной платы, а лишь формулу ее расчета. Таким образом, задолженность арендатора будет складываться из некой фиксированной величины и суммы коммунальных расходов. Главный принцип – все указано в договоре – при этом соблюдается.

А. Колесов, эксперт ПБ