Под эгидой Министерства регионального развития Российской Федерации и Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству прошел семинар на тему: "Жилищный Кодекс РФ об особенностях управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья - ТСЖ и жилищным (жилищно-строительным) кооперативом – ЖК (ЖСК)". Некоторые материалы этого семинара поступили в распоряжение "П-OL" и мы знакомим с ними наших читателей.

Понятие “управление многоквартирным домом” необходимо трактовать в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

– благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

– надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления	Преимущества	Недостатки
Управление Управляющей Организацией (УО)	Для управляющей организации: 1. УО имеет право на включение в тариф доли прибыли при предоставлении ЖКУ собственникам помещений в многоквартирном доме. 2. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения). 3. Прямые платежи. 4. Возможность управления большими объемами жилищного фонда. 5. Значительно уменьшается административное воздействие ОМСУ. Для управляющей организации, когда в роли управляющей организации выступает ресурсоснабжающая организация (РСО): Исключаются убытки (потери) на внутридомовом оборудовании. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения). Прямые платежи. Наличие лицензий. Увеличивается объем поступления средств от потребителей ЖКУ. Затраты на начисление и сбор обязательных платежей включаются в тариф на КУ. Возможность создания локальной монополии. Полное использование трудовых ресурсов. Наличие подготовленных кадров. Наличие нежилых помещений для размещения специалистов. Возможность управления большими объемами жилищного фонда. Значительно уменьшается административное воздействие ОМСУ.                                                                                               Для собственников помещений: Договорные отношения только с одним юридическим лицом. Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками. Существует возможность контроля исполнения обязательств УО (по итогам года). Существует возможность привлечения средств УО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.	Для управляющей организации: 1. УО подпадает под государственное регулирование тарифов. 2. УО должна осуществлять лицензируемую деятельность. 3. Согласно Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ (утв. постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294) УО обязана производить оплату электрической, тепловой энергии и природного газа с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией, если иное не установлено договором энергоснабжения. 4. Поставщики КУ могут ограничить или прекратить предоставление КУ управляющей организации в случае неоплаты ей этих услуг собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно у УО возникает конфликт с собственниками помещений и проживающими в помещениях гражданами, которые своевременно осуществляют платежи. 5. УО вынуждена увеличить тарифы на КУ, т.к. не устранено перекрестное субсидирование на коммунальные тарифы. УО приобретает КУ по тарифам для коммерческой организации, а продажу КУ должна производить для физических лиц. 6. Установка приборов домового учета УО может привести к убыточности ее деятельности. Это обусловлено отсутствием подзаконных актов, которые регулируют оплату по приборам учета. 7. УО обязана взыскивать задолженности бюджетов всех уровней в судебном порядке из-за отсутствия должного законодательного регулирования. 8. УО обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений в многоквартирных домах о выполнении договора управления. Каждый собственник помещения, как сторона договора, имеет право контролировать и требовать исполнение обязанностей по договору. 9. УО оказывает только те услуги, которые определены общим собранием собственников помещений, хотя может осуществлять предоставление услуг в полном объеме (не реализованные возможности). 10. Отвечает за неисполнение обязательств перед каждым собственником помещения. 11. Возможен вариант, что в управление будет предоставлено незначительное количество жилищного фонда. Жилищный фонд может быть предоставлен в разрозненном виде. 12. Размер платы за жилое помещение может быть пересмотрен собственниками в любое время. 13. Договор управления, может быть, расторгнут досрочно при изменении способа управления. 14. Незначительный срок действия договора управления (1-5 лет). 15. При формировании размера платежей собственники отказываются включать в затраты расходы: устранение актов вандализма, ремонт оборудования, подпадающего под титул капитального ремонта, уборка придомовой территории, оплата земельного налога и пр. 16. Собственники помещений могут отказаться от подписания договора управления. Договор управления должен быть оформлен в письменной форме. 17. Сложности с неплательщиками. Легализация неплатежей (неплательщик выселен в жилое помещение размер, которого соответствует норме площади для вселения в общежитие, судебными приставами составлен акт о невозможности взыскания и др.). УО в этих случаях должна возмещать неплатежи из своей прибыли. 18. Собственники помещений могут установить в любой момент иной размер обязательных платежей, что приведет к отказу УО от исполнения договора управления. 19. УО не имеет сетей и приемных устройств, поэтому возникают сложности при перепродаже услуг. 20. Не определено положение ОМСУ при заключении договора управления. 21. Зависимость от продавца КУ. УО, как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон и от конечного потребителя и от производителя ресурсов. 22. Значительный состав участников договорных отношений. 23. Законодательно не установлены функции управления, что вызывает сложности при определении расходов по управлению многоквартирным домом. 24. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Пропадает возможность перераспределения средств между многоквартирными домами, находящимися в управлении. Для собственников помещений: Значительно увеличивается размер обязательных платежей. УО не защищает права и интересы собственников. Большая вероятность, что УО будет банкротом. УО не может капитализировать средства собственников на проведение капитального ремонта. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств УО. Сложности при проверке перечней и объемов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые предлагает управляющая организация на текущий год.
Общие недостатки способа управления – управляющей организацией	1. Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). 2. Договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Не подписанный договор считается не заключенным. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений. 3. Срок начала исполнения обязательств по договору управления, предусмотренный ч.7 ст. 162 ЖК РФ не реализуем, так как договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписании (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)- п. 3 ст. 154 ГК РФ.. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445 ГК РФ). 4. Управляющая организация подпадает под тарифное регулирование. Возникают сложности с государственным регулированием, так как управляющая организация не имеет генерирующих устройств, устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов и соответственно не может выступать в качестве перепродавца ресурсов.
Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК	ТСЖ может управлять несколькими многоквартирными домами. Уменьшаются общие затраты на содержание и текущий ремонт общего имущества, а также на содержание ТСЖ. ТСЖ становится реальным конкурентом в сфере управления многоквартирными домами. Упрощена процедура принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Размер оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания членов товарищества, а не общим собранием собственников помещений. ТСЖ, ЖК и ЖСК заключают договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества и кооператива. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ч.8 ст. 138 ЖК РФ) и действует в их интересах. По договору управления (ч.2. ст. 162 ЖК РФ) товарищество и кооператив, хотя и выступают стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимися помещениями в этом доме лицам. ТСЖ не выступает в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг. ТСЖ может принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (дополнительные доходы - доходы от хозяйственной деятельности). ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества. ТСЖ может самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшаются затраты собственников помещений из-за льготного налогообложения. Не возникает сложностей при перекрестном субсидировании. Не возможно “веерное” отключение КУ. Льготное налогообложение ст. 145 НК РФ. Возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта. Исключается административное воздействие ОМСУ. Членские взносы являются дополнительным источником для компенсации непредвиденных убытков. Деятельность ТСЖ не зависит от деятельности третьих лиц. Для собственников помещений: Договорные отношения только с одним юридическим лицом. Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками. Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств УО, РСО, ОО. Существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Ресурсосбережение. ТСЖ защищает права и интересы собственников. Большая вероятность, что ТСЖ не будет банкротом. ТСЖ заинтересован в оформлении земельного участка. Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании. Существует реальная возможность влияния на руководителя ТСЖ через органы управления ТСЖ.. Незначительный состав участников договорных отношений.	Возникают сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов. Количество членов ТСЖ должно превышать 50% доли голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В сознании собственников сложилось негативное отношение к ТСЖ. Дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица это негативно сказывается при принятии собственниками решения о создании ТСЖ . Отсутствие дополнительных налоговых льгот. Налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме работниками ТСЖ, как коммерческая деятельность с вытекающими из этого последствиями. Отсутствуют помещения для размещения сотрудников ТСЖ.                                                                                                 Для собственников помещений: Незначительно увеличивается размер обязательных платежей. Личное участие в деятельности ТСЖ.
Непосредственное управление	Для обслуживающей организации (ОО): 1. ОО не отвечает своими средствами по обязательствам собственников помещений. 2. Выполняет работы и оказывает услуги в объеме установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения). 3. Не обеспечивает собственников помещений КУ. 4. Деятельность ОО не зависит от третьих лиц. ОО самостоятельно оказывает услуги и выполняет работы. 5. Прямые платежи. 6. Договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывается большинством собственников, а не всеми собственниками. Для ресурсоснабжающей организации (РСО): Прямые платежи. Начисление и сбор обязательных платежей включается в тариф на КУ. Наличие нежилых помещений для размещения специалистов.             Для собственников помещений: Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками. Ответственность только по своим обязательствам. Существует возможность контроля исполнения обязательств УО (по итогам года). Существует возможность привлечения средств ОО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения. Уменьшается объем обязательных платежей (не начисляются расходы за управление многоквартирным домом). Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения.	Для обслуживающей организации (ОО): Возможно, что в обслуживание будет передан незначительный объем жилищного фонда. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ). Сложности с заключением договора в письменной форме на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений. Значительный состав участников договорных отношений.       Для ресурсоснабжающей организации (РСО): 1. Сложности с продажей КУ непосредственно собственнику помещения. Тариф формируется до фасада многоквартирного дома. 2. Потери (убытки) ресурсов на внутридомовом оборудовании. 3. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ). 4. Конфликты с ОО в части убытков на внутридомовом оборудовании. 5. Сложности с учетом ресурсов. 6. Предоставляет ресурсы в полном объеме. 7. Увеличивается субъектный состав потребителей. Для собственников помещений: Необходимо самостоятельно заключать договора. Отсутствует организация защищающая права и интересы собственников. Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств ОО и РСО. Необходимо самостоятельно заключать договора. Затруднено оформление доверенностей уполномоченному лицу каждым собственником помещений.

Задачи управления:

• создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

• ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
• обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
• ведение расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за предоставляемые ЖКУ;
• выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;
• проведение технических осмотров жилых зданий;
• подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
• планирование и экономические расчеты по финансированию работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, капитальному ремонту дома и его инженерного оборудования;
• подготовка предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• подготовка и участие в проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• организация санитарного содержания здания и придомовой территории;
• информирование граждан;
• отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;
• выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств (выморочное имущество), своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых;
• информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;
• актирование фактов не предоставления ЖКУ проживающим в многоквартирном доме;
• аварийно-диспетчерское обслуживание;
• подготовка домов к сезонной эксплуатации;
• прием населения. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
• и прочие.

1. Предмет договора.

2. Общие требования. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

3. Стоимость предоставляемых услуг.

4. Права и обязанности сторон.

5. Срок договора. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6 Момент начала исполнения обязательств по договору. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

7. Требования при расторжении или прекращении договора. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

8. Отчетность по договору. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Сроки, формы и порядок отчетности управляющей организации на Общем собрании.

9. Иные условия. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе по оплате жилья). Управляющая организация выступает агентом по предоставлению прочих услуг в интересах собственников. Вопросы инвестирования. Ресурсосбережения. Дополнительные услуги. Сдача в аренду общего имущества и направление средств на содержание и ремонт общего имущества. Сведения об уполномоченном собственниками лице, который будет осуществлять контроль исполнения управляющей организацией договора управления. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов. Порядок взыскания задолженностей по обязательным платежам.

10. Приложения к договору. Утвержденные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденные перечни коммунальных услуг. Копия протокола общего собрания собственников помещений. Копии бланков решений при заочном голосовании. Копии бланков решений при письменном голосовании на общем собрании при личном присутствии. Копии доверенностей. Порядок принятия собственниками помещений решений и установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, предоставленные управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме.