Цены на недвижимость могут совершить «прыжок вверх»

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Несмотря на протесты участников рынка, государство не объявило мораторий на действие закона. Соответственно, уже несколько дней в стране действуют новые правила строительства, которые, по прогнозам экспертов, окажут влияние на ценовую ситуацию на рынке жилья в полугодовой перспективе. Новый закон может привести к сокращению предложения новых домов, следствием чего станет рост цен на новое жилье. Аналитики, между тем, не согласны с таким мнением и считают, что низкая покупательная способность населения не позволит рынку сыграть на повышение и рост стоимости жилья по итогам года может оказаться даже ниже уровня инфляции.

Основное опасение участников рынка в связи с вступлением закона в силу связано с запретом привлекать деньги дольщиков или частных инвесторов до получения разрешения на строительство. По общему мнению, в России в настоящее время более 80% строек ведется таким образом: средства инвесторов уже собраны, а разрешение на строительство еще не получено. Соответственно, сейчас эти стройки оказались вне закона, и, по большому счету, дальнейшее привлечение средств в проекты должно быть остановлено. По сути, это означает, что те стройки, средства на которые собраны не в полном объеме, могут оказаться замороженными. Произойдет это в том случае, если компании собранных средств не хватает на завершение объекта. Привлекать новых дольщиков, не имея разрешения на строительство, с 1 апреля она не может. Соответственно, если строительная компания не имеет собственных средств для завершения строительства или лишена возможности привлечь банковский кредит, она будет вынуждена заморозить стройку, снять объект с продажи и ликвидировать рекламу. По данным президента компании «Медиа-Шторм», по совместительству сертифицированного аналитика рынка недвижимости Александра Исаева, уже за два месяца до вступления закона в силу была прекращена реклама целого ряда строящихся объектов.

Очевидно, что наиболее серьезно закон отразится на тех компаниях, которые не имеют возможности привлекать внешнее финансирование или оплачивать строительство из собственных средств, то есть на мелких застройщиках. Крупным компаниям, как правило, хватает финансовых ресурсов для решения возникшей проблемы своими силами. По оценкам участников рынка, в настоящее время на рынке до 80% объектов не имеют полного пакета документов, соответствующего новому законодательству. Если из них вычесть те объекты, средства на которые собраны в полном объеме, и те объекты, которые принадлежат крупным компаниям, окажется, что около 50-60% предложений по новостройкам должно исчезнуть с рынка. Такой прогноз делает компания «Медиа-Шторм». Исчезновение с рынка более половины предложения, по данным Александра Исаева, естественным образом приведет к росту цен на фоне стабильного уровня спроса. При этом, как прогнозирует г-н Исаев, на рынке будет наблюдаться разнонаправленное движение цен. Так, цены на «серые» новостройки, не имеющие необходимых документов, будут снижаться, цены же на «белые» новостройки, возведенные в полном соответствии с законом, будут расти. В таких условиях, помимо всего прочего, возможна переориентация покупателей на вторичный рынок недвижимости, который не испытывает подобных проблем. Это может привести к росту цен на вторичное жилье. На ситуацию, по мнению г-на Исаева, повлияет наличие довольно большого отложенного спроса, который сформировался в течение прошлого года, когда население ждало более благоприятной для покупки конъюнктуры рынка. Александр Исаев считает, что покупатели, не дождавшись снижения цен, начнут принимать решение о покупке.

Относительно масштабов роста цен прогнозы участников рынка и аналитиков существенно расходятся. Так, по прогнозу президента корпорации Mirax Сергея Полонского, цены до конца года вырастут как минимум на 40%. По оценкам Александра Исаева, до конца года рост цен на новостройки составит 18%. Сходного мнения придерживаются в компании «СУ-155». «В результате принятия закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» цены на жилье, безусловно, будут расти, – сказал RBC daily коммерческий директор ГК «СУ-155» Дмитрий Некрасов. – Например, данный закон выстраивает отношения между застройщиком и участником долевого строительства как отношения строительного подряда. А если это так, то в цену договора включается 18% НДС, что вызывает адекватное удорожание конечной цены квадратного метра. Правда, и в этом случае ожидается, что сами темпы повышения цен будут снижены. Сегодня не стоит рассчитывать на сверхвысокие годовые проценты, как это было совсем недавно». В компании «БЕСТ-Недвижимость» прогнозируют еще больший рост цен. «Мы полагаем, что в апреле-мае цены на новостройки расти не будут, зато уже в июле-августе они увеличатся на 10-20%, – сказала RBC daily вице-президент компании Наталья Соломонова. – Причем рост цен на новостройки спровоцирует рост цен на вторичном рынке, на котором стоимость жилья начиная с августа будет увеличиваться на 3-5% в месяц».

Другие участники рынка полагают, что никакого бурного роста ожидать не стоит. «Рынок вряд ли прочувствует последствия действия закона в настоящем году – прогнозы большинства участников рынка о падении объемов предложения из-за остановки большинства строек не имеют оснований по причине уже созданного застройщиками «задела», – сказал RBC daily генеральный директор компании «АРТ-Билдинг» Андрей Анохин. – Я считаю, что в ближайшем будущем оснований для падения цен нет, впрочем, как нет и оснований для их роста, хотя возможен кратковременный тренд вверх, построенный на пиаре вредности закона о долевом строительстве». Руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко прогнозирует рост цен на уровне 5-10% за год. «Люди не готовы платить за жилье больше, чем сейчас, – сказал он RBC daily. – Цены на рынке стоят уже девять месяцев. Наблюдаемые в настоящее время колебания цен слишком малы, чтобы можно было говорить о возобновлении роста. Полагаю, что, несмотря на попытки сыграть на повышение, никакого роста цен мы не увидим».

При этом участники рынка полагают, что строительный рынок России ждут серьезные потрясения, связанные с неспособностью ряда компаний перестроиться для работы в новых условиях. «Принятый закон создаст сложности в первую очередь компаниям, использующим в качестве основного финансового ресурса при строительстве объектов средства от ранних продаж (привлеченные по схеме долевого инвестирования), – считает Андрей Анохин. – Следует отметить, что в условиях специфики российского рынка большинство компаний-застройщиков используют обе схемы финансового обеспечения: банковский кредит – на организацию строительства и средства дольщиков – на его погашение. Данный закон в будущем создаст крайне тяжелую среду для выживания средним и мелким неангажированным компаниям-застройщикам, и передел рынка неизбежен. Ясно только одно: кто первый начнет работать по новым договорам, получит большее преимущество». По мнению Сергея Полонского, из 250 работающих в Москве строительных компаний на рынке смогут остаться не больше тридцати.

Отдел экономики